资金，缩水了？
土地，又跌了？
25遇冷，问题在哪？
粉丝吐槽
一眨眼，2025就剩最后一个月了。屏幕 前的各位小伙伴们，你们今年的日子过得怎么样呀？
相信肯定有小伙伴要吐槽了：熊老师，你咋一上来，就哪壶不开提哪壶啊？
当然，事实情况也确实比较严峻。
上上周直播，我们开场，做了一个小小的互动调研，大部分粉丝朋友，给我们的反馈都是：
缩水很严重。
甚至，有几个朋友，都面临着资金流断裂的风险了。
直播一结束，就有老粉私聊我们说：当年PPP、片区开发，那叫一个哪哪都是钱！现在呢，求爸爸、找爷爷，银行跑了个遍，就这，还不一定能拿到钱。
咋就过了短短五年，这感觉就天差地别了呢？
欢迎来到TongJi新知，一起探索新高难！本期视频，我们就来和大家一起聊聊，2025快过完了，感觉有点冷，问题出在哪？
现状背景
问题其实很简单：没钱了！
但要说到背后的原因，我们就不得不提到，一个大家很熟悉的词了：土地财政。
1994年，分税制改革以后，土地出让收入就成了地方最灵活的“钱袋子”。修路架桥、圈地卖钱，再修路、再圈地、再卖钱，这样的循环，推动着一个个大大小小的项目，从谋划到落地，也推动着，地方的发展和蜕变。
转眼间，2021年，土地财政来到了历史最高峰，也是这个“钱袋子”最鼓的一年——8.7万亿。然而，近几年，形式急转直下，到2024年，直接滑到4.8万亿，三年少了近50%！
虽然，今年的数据还没有出来，但从1-10月的数据来看，还在下滑。
看到这儿，屏幕前的朋友，你肯定懂了：“钱袋子”腰斩，原来靠这笔钱撑着的项目、产业链，自然就“缩水断流”了咯。
但是问题来了：好好的卖地收入，咋就跌得这么狠呢？难道真是因为年轻人都不生娃了吗？
这 8.7 万亿的峰值，到底是怎么攒出来的？现在，又为啥撑不住了呢？
成因分析
我们国家的土地出让收入，从0爬上8.7，再跌到4.8，其实经历了5个阶段。
第一个阶段，是98年房改开始，一直持续到07年。刚开始，交易的模式还比较原始：地方进行拆迁和一级开发，土地熟化完，再卖给开发商，然后，拿到土地出让金，再开发新项目。
但问题是，当时的地方，其实大都并不富裕，没钱拆迁、建配套，这时候，一种原始的模式就逐渐衍生出来了：地方圈块地，直接把卖给开发商，让开发商自己去拆迁、自己去配套。这也就是失传已久的：毛地出让。
见过这种玩法的朋友，说明你是老玩家了，Respect。
对地方来说，这招“空手套白狼”，那是相当爽歪歪的了，分币不花，就能套来土地出让款，城市界面还能得到修整和提升，你说嗨皮不嗨皮？
这也使得，地方土地收入，很快就来到了1万亿的基准线。
但问题，也随之而来。一块土地，在同一时间会有两个合法的使用权人，拆迁户和开发商。
而这两者，又有很明显的利冲。
拆迁户，那自然是拿到的越多越开心，开发商，则希望花的越少越开心。而双方又都是合法的，谁也不买谁的账。
渐渐地，就演化出来了两类群体：一个叫“钉子户”，一个叫“强拆”。由于矛盾频发，04年开始，这种模式就被按下暂停键。
但是，没过多久，08年，来了个金融危机，国家为了稳经济，推出了个4万亿的刺激计划，我们的土地财政，也就过度到了第二个阶段。也就是我们后来熟知的——城投融资。
有了城投的参与，交易结构就发生改变了。地方委托平台做拆迁、做代建，解决财力不足的问题，搞好了，成了净地，再进行拍卖出售，原本受限于财力，只能被迫忍痛割爱，现在城投把活干了，就不需要再让利了，土地出让收入也就得到了显著的提高。
总结成一句话：就是城投融资做地，地方卖地收钱。地方不要太嗨皮呀！
但看似完美的交易，却天然有一个bug，什么bug呢？那就是卖地的时候，是按净地的地价来卖的，而其中拆地的成本，却不是地方政府承担的。
正常来说，地方拿到钱，肯定要找城投把前面代建的账款结了嘛。
然而，很多情况下却是爸爸有急用，“你懂得”~这就导致了城投的负债，如气球般越吹越大。
转眼间，来到了2014年，土地财政的第三阶段，正式拉开序幕。那年，杭州房价大跌，引起了全国房价的动荡。
为了让房地产走出困境，上下都出台了很多去库存的政策，其中，最著名的就是，15年央行出台的：棚改的货币化。
地方不再做安置房了，而是给拆迁户直接打钱！然后，居民再加杠杆，去城里买房，帮地方去库存。这一下，市场确实是有效的被激活了。拆迁户加杠杆买房去库存，房企看了希望，紧跟着开始了疯狂拿地；地方卖地收入，也就跟着暴涨，大家眼里“钱花不完”的黄金期，也就随之而来了。
那会子，设计院有画不完的图，咨询公司有写不完的报告，社会资本也有干不完的PPP，一派欣欣向荣，热闹非凡的景象！你吃到这波红利了吗？欢迎评论区交流。
但是，好日子还没过两年，上头又觉得土地太热。为了控制房市规模，在16年的时候，就提出了一个新概念：房住不炒。
土地财政也就来到了第四个阶段。就是上边一直在调控，下边房价一直涨，这也就使得很多的社会资金接二连三，涌入房市。
而棚改的货币化安置，又在不经意间推高了三四线城市的房价。
房企一看，好机会啊，于是，也跟着疯狂加杠杆。银行不给钱，就跑到民间去借，哪怕土地溢价率翻倍，也要拿地。
就这样，2021年的时候，土地收入迎来了历史性的时候——8.7万亿。但房企的杠杆、楼市的泡沫，也被吹上了天。所以这个阶段，我们称之为：房企加杠杆，房价连年涨。
但也就是在这个时候，为了抑制房价的过热，上头开始慢慢暂停PSL投放，同时，要求收紧对房企的贷款。
这个过程之后，就到了我们第五个阶段，也就是现阶段。
啥变化呢？既然需求端劝不住，那就从供给端下手吧。21、22年的时候，集中出台了一系列的调控政策。集中供地，把房企的商票纳入监管，重点房企还被要求，买地金额不得超过年销售数据的40%。
在其他因素的多方影响下，市场风向一下子发生了剧烈的变化。
到2022年上半年，百强房企的销售额直接腰斩，停工停贷潮开始蔓延。没人敢拿地了，就只能让城投托底，而在22 年10月，又严禁 “举债储备土地”、严禁“购地虚增收入”，城投托底也被卡了脖子，土地收入一下子就从 8.7 万亿，腰斩到 4.8 万亿了。
事情，也就是这么个事。过程，也就是这么个过程。
简单回顾一下，这五个阶段：
第一阶段：毛地出让、折让地价；
第二阶段：城投融资，地方卖钱；
第三阶段：棚改货币化，居民进楼市；
第四阶段：房企加杠杆，房价连年涨；
第五阶段：政策大转向，地市大腰斩。
好不热闹的一部：近代土地史啊。
复盘总结
视频到这里，就和大家聊的差不多了。
回到最初大家关注的那个问题：
“2025 有点冷，问题出在哪？”
通过梳理，我们发现：14-24 年片区开发、 PPP项目扎堆，钱花不完，如今却缩水甚至断流的核心成因就是：土地财政跌宕起伏。
98 年房改后，五阶段发展里，14-19 年，正赶上棚改货币化和房企高杠杆拿地，21年，土地收入冲到 8.7 万亿峰值，地方有钱推项目，居民有钱去买房，大家自然觉得 “红火”。
但这种依赖 “城投融资做地” 的模式，早埋下城投负债、楼市泡沫的隐患。21 年后政策收紧，房企拿地力衰、城投托底受限，土地收入腰斩至 4.8 万亿，地方项目和资金受到影响，大家才真切感到 了“冷”。
说到这儿，老粉朋友们肯定更关心：2026 年这 “冷” 能熬出头吗？
实话说，8.7 万亿的黄金时一去不复返了，资金 “遇冷” 大概率已成常态，再想着卖地填补缺口，基本也不现实。
过去的 “顺” 靠土地财政托举，现在的 “难” 是旧模式难以为继。要想找到新出路，送给你一句话：资金不会消失，只会转向新渠道。
你，get了吗？
下期视频，咱们一起探索实操案例，一起找 2026 年的 “钱路”！欢迎点赞关注哦~
我们下期再见！拜拜~